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住房消費溫馨提示

​溫馨提示

維護購房者權益,一方面需要主管部門嚴格市場監管,打擊違規行為;另一方面需要廣大群眾掌握一定的購房常識,避免消費誤區和陷阱,從而順順利利完成房產交易。市住房保障和房產服務中心組織人員對房地產市場常見、易發的問題或糾紛進行梳理,對商品房、二手房交易進行溫馨提示,供廣大市民參考。
 

一、商品房購房注意事項 

1.全面了解情況選房源。

購房是人生大事,從第一步選房就應該全面考慮,理智選擇房源。一看地段,如出行、購物、娛樂、健身、就醫、就讀等配套設施是否完備。二看價格,同一地段,各樓盤的價格有時有很大的差異,購房者應從戶型、面積、實用功能、小區配套等方面去對比,找出最便宜的,又能令自己最滿意的房子。三看費用,物業費的高低在一定程度上反映了物業服務的水準,但是高收費未必是好的服務;通過分析計算開發商的開發成本,來確定房價值不值。四看車位、綠化率,對于一般的小區,車位比能達到1:0.6就可以了,綠化率則與小區環境密切相關。五看得房率,了解公攤系數,計算所購住房的使用面積。

2.不要購買沒有預售證的房產。

商品房上市之前要辦理“五證”,分別為為《建設用地規劃許可證》、《不動產權證》(原國有土地使用證)、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。其中《商品房預售許可證》是最后辦理的,也代表著前期手續齊全,可以合法上市銷售,登錄洛陽市住房保障和房產服務中心門戶網站可以了解各項目預售辦理情況。購買“五證”不全的房產易極易造成不能交房、無法辦理不動產權證書等不良后果,存在極大風險。

3.不要購買存在風險的房屋。

不要購買還沒有取得《不動產權證》(原國有土地使用權證)、尤其是沒有完成征收或正在征收土地上的房屋(房號),甚至是還沒有建設的房屋(房號),此類房屋風險極大。城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋,這些房屋不屬于商品房,有些項目承諾辦理的“鄉產權”“小產權”,都不符合法律規定,不受法律保護。同時應注意購買房產是否存在抵押等權利限制情況。

4.慎重簽訂合同。

開發企業與購房群眾要在洛陽市住房保障和房產服務中心的網簽系統上簽訂正式的購房合同(河南省工商局(市場監督管理局)和河南省住建廳制定的2014版商品房買賣合同),購房群眾簽訂商品房買賣合同要慎重,要仔細閱讀、充分溝通、完整理解合同條款及補充條款。不要輕信口頭承諾,對承諾事項和內容要求應寫入購房合同,寫入合同的承諾和內容具有法律效力。

5.注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算,只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發項目的開發周期很長,可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房,其對應的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別,以免簽訂合同后才后悔。

6.明確約定抵押權的處理方式。

為籌集建設資金,開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性,若處理不當,會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。一般來講,開發商應當在簽訂預售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押,消滅抵押權;對土地抵押權,購房人需與開發商在合同中認真約定抵押權消滅的時間、條件等,并在開發商違約后及時主張權利,督促開發商還款清押或提供履約擔保,防止更難處理的麻煩。

7.明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續入手,對房屋交付條件做了基本規定,保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確,附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付,對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式,將相關條件納入房屋交付條件中,才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外,還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

8.仔細了解開發商的按揭政策。

開發商就商品房項目的按揭貸款業務,通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關系,有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時,有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件,不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人,在簽訂預售合同前,需認真了解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。

9.完整保存資料。

注意保存樓盤宣傳資料、購房合同、付款票據等相關憑證,一旦發生糾紛可通過司法途徑維護自身權益。

10.依法維權。

房地產開發、建設及銷售屬于市場行為,購房人購買商品房屬于經濟生活的范疇。如果購買“五證”不全的房屋,出現后續問題和糾紛應當遵照市場規則依法解決。

建議廣大市民不要恐慌性購房,不要輕信、參與、傳播各類炒房活動,應根據需要理性購房,以免造成不必要的損失。在購房過程中如有疑惑,請及時咨詢市住房保障和房產服務中心。
二、二手房購房注意事項

 
 
1.選擇在房產管理部門備過案的中介機構。房地產經紀機構未按要求備案開展經營的,屬違規行為。
2.房產證件要齊全。沒有不動產登記證(房產證)的房屋不能正常辦理交易,持老房產證的要關注房產土地手續是否具備正常辦理交易條件。
3.房產產權要明晰。買方要求賣方配合到不動產登記部門查看房產是否處于查封、抵押、保全等不能交易的狀態。
4.核實賣方的身份。房產有共有人的,買房人應當和全部共有人簽訂三方居間合同和房屋買賣合同。房產所有人委托其中一個人或者第三人處理房產交易事務的,應出具經過公證的委托書。
5.關注房產的性質。除商品房外,還存在房改房、安居工程、經濟適用房等政策性住房。這些住房,在轉讓時有一定限制,需要繳納土地出讓金等費用,要避免買賣合同與政策、法律沖突。
6.交易費用要算明白。第一類是房產中介收取的服務費用,買賣雙方可以要求中介機構在簽合同前將服務費用講明算清;第二類是二手房交易稅費,包括營業稅、契稅等,要關注營業稅是否超過免征的年限,繼承房產或者受贈房產個人所得稅相對較高等問題。
7.購房需要貸款的簽訂居間合同前要確認貸款資格。貸款方要到銀行咨詢確認是否具備貸款資格,防止居間合同簽訂后,因貸不到款或者貸不足款違約,承擔居間服務費不退和賠償違約金的風險。
8.交易資金要辦理資金監管。按照規定,凡是通過中介機構進行二手房交易的,為保障交易資金安全,都要對買方自有資金部分進行監管。
9.看二手房的物管等費用是否有拖欠。買方應要求賣方繳清物業管理費、水、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)等費用。
10.慎重簽訂居間合同。一是不要聽信口頭承諾,買賣雙方和中介方的承諾均要在合同里書面體現;二是明確違約責任;三是要慎重、冷靜簽訂居間合同,簽訂前仔細研究條款,或請人幫忙把關。
 

三、經適房申購注意事項 

1.詳細了解經適房認購條件及信息。申購經適房需符合有關規定,并關注市住房保障和房產服務中心網站(http://www.wcxupp.live)及《洛陽日報》《洛陽晚報》公開發布的經適房認購公告,及時掌握認購信息。
2.學習并掌握網上報名操作。經適房認購公告發布后,市住房保障和房產服務中心網站會準時開通網上注冊、報名系統。請報名家庭在報名時,務必認真閱讀《經濟適用住房網上注冊及報名須知》等文件后再進行相關操作。
3.注重家庭信用。申請家庭的填寫信息務必準確、屬實。惡意注冊或填寫虛假信息騙購經濟適用住房的,將列入我市保障房信用黑名單,根據國家有關規定取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。
4.切勿輕信他人,謹防上當受騙。申請者切勿聽信他人的虛假信息,必要時可到市住房保障和房產服務中心了解相關情況,也可撥打咨詢電話:64818036。
5.關注搖號分配過程。目前,我市經適房分配采取電腦搖號的方式進行,請廣大市民關注市住房保障和房產服務中心網站,獲取收看方式。

 
四、公租房申請注意事項
 
1.申請公共租賃住房保障需具備條件。城市無住房家庭(含持洛陽市區居住證人員)在本市中心城區無住房。新就業人員[城市區居民戶口;具有中職、中專(含普通高中)以上學歷;畢業不滿5年;已與用人單位簽訂1年以上勞動(聘用)合同;在本市中心城區無住房]。外來務工人員[已繳納社會保險;已與用工單位簽訂1年以上的勞動(聘用)合同;在本市中心城區無住房]。
2.申請材料及流程。只要符合申請資格的城市區無房家庭到所在區住房保障部門,外來務工、新就業者到務工單位工商注冊地所在的區住房保障部門咨詢并領取申請審批表或者在住房中心門戶網站下載,并提交家庭成員身份證、戶口簿、勞動(聘用)合同、社會保險繳納證明等原件及復印件。經過初審、復審、公示程序,進入輪候選房。
3.所有辦理環節均不收取任何費用。望廣大民眾不要聽信繳納所謂的費用可以選到房的說法,防止上當受騙。
 

五、房屋租賃登記備案注意事項
 

1.房屋租賃登記備案條件:房屋租賃合同訂立、變更、續租和終止的,租賃當事人應當在30日內辦理房屋租賃登記備案。
2.申請材料:洛陽市房屋租賃合同登記備案申請書;出租人和承租人的身份證明;房地產權證書或其他合法權屬證明;房屋租賃合同;房屋轉租的,原出租人同意轉租的書面證明;出租委托代管房屋的,需提交委托人授權出租的書面證明。
3.房屋租賃登記備案辦理:洛陽市民之家一樓B06窗口辦理,電話:65500849。住房租賃也可通過房屋租賃信息服務平臺實施網上房屋租賃登記備案。
具體程序:

(1)掃描二維碼下載洛陽房管APP

(2)實名注冊

(3)租賃當事人身份確認(出租人、承租人)

(4)房源確認網簽

(5)租賃備案
 


 

洛陽房管APP二維碼
 

         

4.辦理房屋租賃登記備案不收取任何費用,手續齊全,1個工作日辦結。
5.不能租賃的房產:屬于違法建筑的;不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;經鑒定為危險房屋的;違反規定改變房屋使用性質或者用途的;設計用途為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室的,不得出租供人員居住;有法律、法規和規章規定禁止出租的其他情形的。

 
 
六、房屋專項維修資金繳存及使用

1. 房屋專項維修資金辦理繳存需攜帶的資料:購房合同原件;購房人身份證原件;若面積有誤差,需提交補充協議原件。
市民之家一樓維修基金窗口,電話:63917557。
2.申請使用專項維修資金應具備的條件:該房屋產權人必須交付首期維修資金;該房屋維修部位必須是在保修期滿后;該房屋維修部位屬共用設施、共用設備;非人為損壞。
3.申請使用專項維修資金流程:①相關業主或業主委員會、物業服務企業、社區居民委員會(以下簡稱申請人)根據維修和更新、改造項目提出使用建議;②住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過使用建議;③申請人組織實施使用方案;④申請人持有關材料,向市維修資金管理中心申請列支;⑤市維修資金管理中心審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;⑥專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
4.在城市區設置4個便民使用點。電話:老城:63960229,西工:80899308,澗西:64318890,洛龍:65590165。

 


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